«Капитал Weekly»: эксперты дали оценку новым правилам землепользования и застройки Перми

Так, наибольшая плотность застройки (3,73) разрешается на территориях ядра городского центра, наименьшая (0,3) – на окраинах Перми. Тем самым администрация возвращается к идеологии генплана: преимущественное строительство в центре краевой столицы. Обсуждение заняло двадцать минут. Председатель градкомитета думы Алексей Демкин заметил, что принятые поправки можно будет скорректировать в будущем, если практика покажет их ошибочность: «Будем мониторить исполнение решения».

«Строить бессмысленно»

Застройщики отметили проблематичность нововведений. В частности, гендиректор «Орсо групп» и член градкомитета думы Михаил Бесфамильный в разговоре с обозревателем «Капитал-Weekly» заметил, что коэффициент с плотностью 1,07 является по сути запретительным. «Он означает, что на участке в 1 гектар застройщик сможет построить дом всего на 130 квартир, 4 тыс. кв. метров. Строить получается бессмысленно».

На заседаниях комитета по градостроительству гордумы обговаривался и механизм обхода требований новых правил. Если девелопер хочет «уплотнить» застройку на своем участке, ему придется раскошелиться и внести в бюджет немалую сумму на строительство социальной инфраструктуры. А оформляться это будет все в виде специального соглашения между муниципалитетом и девелопером. Такой механизм «обхода» генплана обосновывался городскими властями цифрами. Только новых детсадов Перми требуется на 13 млрд рублей, школ – на 26 млрд. «Отстегнуть» на это все предлагается застройщикам.

Строительство соцобъектов оплатят покупатели квартир

Власти Перми в лице замглавы города Ольги Немировой на пленарке думы особо упирали на социальную направленность поправок в ПЗЗ: денег у города мало, а строить садики и школы надо. Однако депутаты отмечали, что если механизм соглашений будет разработан и утвержден, то, по сути, строительство социальной инфраструктуры придется оплатить покупателям квартир, на которых девелопер переложит затраты.

Есть и другая сложность метода «хочешь строить выше и больше – плати». Как не раз отмечалось на том же градкомитете, градкодекс РФ не подразумевает платы за изменения плотности застройки. «Я пока не слышал ни одного комментария прокуратуры или другого органа, что да, за деньги можно менять параметры плотности застройки и это соответствует закону. От своих юристов я пока слышал обратное», – заметил Михаил Бесфамильный.

Стимулирование застройки центра, насколько обоснованным оно ни было бы, тоже вещь непростая. Пустырей в Перми мало, а для появления площадок под целые новые микрорайоны требуется серьезная работа администрации и застройщиков по реновации, к примеру, промышленных зон. Перенос предприятий из зоны ядра городского центра потребует огромного количества денег, усилий и времени. С этой точки зрения аргумент о том, что строить в центре выгоднее (уже есть вся инфраструктура), выглядит в глазах застройщиков совсем иначе.

Но власти Перми смотрят на ситуацию оптимистично. По оценке Дмитрия Самойлова, примерно треть всего строящегося жилья (150 тыс. кв. м в год) в Перми будет строиться по соглашениям с застройщиками. «Уверен – решение правильное и жители города от этого выиграют», – заявил глава города.

Мнения экспертов

Денис Галицкий, член комиссии по землепользованию и застройке:

– Мне не нравятся эти поправки, которые якобы позволят решить проблему с садиками и школами по всему городу. В центре никогда не будет столько школ и детсадов, как в спальных районах. Представим, я застройщик. У меня на Компросе участок. Я решаю там построить дом в 60 этажей. Честно плачу муниципалитету сотни миллионов за право строить. Но ведь на Компросе не появится детский сад. Муниципалитет построит этот детский сад, но будет он вовсе не на Компросе.

Сергей Шамарин, архитектор:

– Дело даже не в том, что где-то будет плотная застройка, а где-то ее не будет вовсе. Генплан не должен быть документом-пропуском! Здесь уместнее мастер-планы. Со всей фактической информацией: рождаемостью, смертностью, протяженностью сетей, потреблением газа, тепла, площадью свободных территорий и прочим. По ним будет очевидна проблема: можно будет посмотреть территорию и выбрать ее для застройки и развития по мастер-плану. Мастер-планы и нужны для решения задач конкретных территорий с учетом их специфики. Ну как может жить город, где и на «Красном Октябре», и в Новых Лядах действует одна и та же норма?

Текст: Алексей Колышкин

Фото: Владимира Бикмаева