В пользу нового

В  Перми растёт спрос на  первичное жильё

Фото: unsplash.com

Несмотря на  экономические сложности последних лет, ситуация в  жилищном строительстве остаётся стабильной. По  итогам января—августа 2023 года объём строящегося жилья в  России в  ценовом выражении увеличился на  5%. Это  меньше, чем  в  2021-м (+7%), но  выше, чем  накануне и  в  первый год  пандемии (+2,1% в  2019—2020 годах).

Кроме того, в  сопоставимых ценах показатель впервые превысил объём строительных работ 1990 года, чего не  удавалось достичь в  течение всего постсоветского периода. В  натуральном измерении по  итогам 2022 года строители также отчитались за  самые большие объёмы ввода жилья начиная с  1990-х годов  — 102,8 млн  кв.  м. Такие данные привела вице-президент и  руководитель комитета по  аналитике РГР, сертифицированный аналитик рынка недвижимости Эльвира Епишина на  Камском форуме.

Однако при  этом доля проданного жилья в  строящихся домах снижается. По  состоянию на  август 2023 года в  Пермском крае продано 30% строящегося жилья, 41% не  продано, на  29% продажи не  открыты. Годом ранее доля проданного жилья составляла 38%, двумя годами раньше  — 48%.

Основные причины роста на  рынке недвижимости в  течение двух последних лет  — значительное увеличение вложений в  инфраструктуру со  стороны государства, в  том  числе в  рамках нацпроектов, считает Эльвира Епишина. Федеральные расходы на  инфраструктуру в  2022 году, по  оценке Sherpa Group, выросли более чем  на  треть.

Эксперт отмечает диспропорции строительной активности в  разрезе регионов и  городов. «Значительная доля строительства  — 30% много­квартирного жилья  — сосредоточена в  трёх городах: Москва, Санкт-Петербург и  Краснодар. Добавим ещё девять городов, среди которых и  Пермь, и  это  уже  50% всего строительства жилья в  России»,  — говорит  она.

Отдельно на  Пермский край приходится порядка 1,5% жилищного строительства страны. Динамика региона значительно выше среднероссийской: если за  последний год  в  целом по  России объём текущего строительства в  натуральном выражении увеличился на  4%, то  в  Перми  — на  21%. При  этом в  Екатеринбурге прирост составил 12%, в  Тюмени  — 30%, а  в  Челябинске зафиксировано снижение на  26%, но  эта  цифра, по  словам Эльвиры Епишиной, объясняется размещением значительных объёмов строительства в  пригороде, за  границей города.

Существуют диспропорции и  внутри регионов. По  большинству субъектов Федерации все  объёмы строительства обеспечиваются тремя—пятью муниципальными образованиями. Например, объективно высокие объёмы Краснодарского края на  90% приходятся на  четыре локальных рынка  — Краснодар, Новороссийск, Сочи и  Анапу. В  Свердловской области 98% строительства это  Екатеринбург и  Верхняя Пышма. Аналогичная ситуация и  в  Пермском крае, где  100% жилищного строительства  — это  три  локальных рынка: Пермь, Пермский муниципальный округ и  Березники.

В  целом по  России всё строительство в  основном сосредоточено в  крупных городах и  миллионниках, в  частности, по  состоянию на  1  сентября 2023 года только в  миллионниках строится 50% жилья  — а  это  всего лишь 15  городов. Малые города нового строительства фактически не  имеют, и  причина этого  — невозможность получения застройщиками достаточной маржи от  реализации проектов.

Из  всего объёма строящегося жилья в  России 66% жилья  — это  квартиры площадью до  55  кв.  м. И  Пермь здесь приближается к  среднероссийскому показателю: средняя площадь квартиры в  Перми 49,3  кв.  м. Подобная диспропорция, рассказала Эльвира Епишина, наблюдается во  всех федеральных округах, кроме республик Северного Кавказа и  субъектов  ДФО. В  первом случае это  объясняется преобладанием многодетных семей, вследствие чего баланс рынка смещён в  сторону трёх- и  четырёхкомнатных квартир. На  Дальнем Востоке другие причины: с  2015 года там  развивались современные города с  новыми стандартами качества, кроме того, свои результаты дают регио­нальные льготные программы ипотеки.

На  первичный рынок недвижимости работает и  ипотечное кредитование. По  словам руководителя Абсолют Банка в  Перми Анастасии Гилёвой, в  региональном подразделении кредитной организации летом и  в  сентябре 2023 года преобладали ипотечные сделки в  строящихся домах. Их  доля колебалась от  60% в  августе до  80% в  сентябре.

Объёмы ипотечного кредитования уже  отыграли падение первой половины прошлого года, когда всю  весну и  начало лета вслед за  ключевой ставкой ставки по  кредитам взлетели выше 20% и  рынок обрушился. К  концу первого полугодия этого года в  целом по  России количество выданных кредитов на  13% превысило уровень 2021 года, в  Пермском крае  — на  3%.

Эксперты отмечают, что  изменения ключевой ставки и  в  этом году продолжают влиять на  объёмы ипотечного кредитования, но  скорее локально. «По нашим наблюдениям, в  канун дней, на  которые приходились последние два  заседания Центробанка по  ключевой ставке, активность заёмщиков возрастала. Они  старались более оперативно выходить на  сделку, и  количество сделок в  эти  дни  увеличивалось на  30—50% по  сравнению с  обычными. При  этом наши партнёры среди риэлторов и  застройщиков в  основном «ускоряли» тех  клиентов, которые уже  получили одобрение и  выбирали объект. Новых заявок, «с нуля», было не  так  много»,  — говорит Анастасия Гилёва.

Что  касается более глобального влияния, то  эксперт не  фиксирует спада ипотечного кредитования, напротив, количество сделок растёт. Это  связано, во-первых, с  тем, что  условия по  льготным программам государство практически не  изменило. Во-вторых, осень и  декабрь  — традиционно высокий сезон на  рынке недвижимости, количество сделок в  это  время всегда увеличивается на  15—30% по  сравнению с  летними месяцами.

В  то  же  время, отмечает Эльвира Епишина, высокие темпы роста ипотечного кредитования за  последний год  привели к  росту закредитованности населения. Опрос Российской гильдии риэлторов говорит о  том, что  наиболее закредитованными являются рынки Екатеринбурга, Южно-Сахалинска, Краснодара. Пермь находится в  середине этого ряда: количество ипотечных сделок на  рынке недвижимости региона больше 80—85%.

Фактором, провоцирующим рост закредитованности, является значительный объём льготного кредитования. По  словам Анастасии Гилёвой, практически 100% сделок с  квартирами в  новостройках проходят в  рамках льготных программ с  госсубсидированием. На  первом месте по  популярности среди них  — Госпрограмма 2020—2024 со  ставкой от  7,34% годовых, на  неё приходится 80% сделок по  льготным программам. На  втором месте по  популярности среди льготных программ  — «Семейная ипотека». Ставка по  ней  ниже  — 5,99% годовых, но  для  её оформления необходимо наличие хотя бы  одного ребёнка, родившегося после 1  января 2018 года. Третье место у  IT-ипотеки со  ставкой 4,5% годовых. По  факту выдачи по  этой льготной программе нечасты, поскольку она  доступна только узкому кругу IT-специалистов и  только в  аккредитованных компаниях.

Как  итог, эксперты отмечают определённый дисбаланс между первичным и  вторичным рынками.

По  словам Эльвиры Епишиной, разница ставок по  ипотеке для  покупки первичного и  вторичного жилья это  важнейший фактор развития рынка. Сегодня разрыв ипотечных ставок объясняется решением государства поддержать строительный рынок.

«На первичном рынке продолжают действовать программы господдержки, параметры которых меняются и  расширяются, но  спрос поддерживается на  текущем уровне. На  вторичном рынке ставки растут в  зависимости от  роста ключевой ставки»,  — отмечают эксперты «ПАН Сити Групп». Как  следствие, в  компании ожидают снижения спроса и  небольшого перетока покупателей на  первичный рынок.

Снижается и  предложение вторичного жилья, констатирует Эльвира Епишина. Возникающая разница в  цене между первичным и  вторичным жильём, которая сейчас в  Перми составляет порядка 25%, приводит к  тому, что  люди снимают с  продажи свои квартиры: они  не  хотят продавать их  так  дёшево. По  данным эксперта, если смотреть публичные объявления на  информационных ресурсах, таких как  «Авито» и  «Циан», в  городе 70% предложений приходится на  первичное жильё.

По  словам Анастасии Гилёвой, за  год  средняя стоимость квадратного метра в  новостройках Перми росла медленнее, чем  в  предыдущие годы,  — всего на  3  тыс.  руб., с  116  тыс. до  119  тыс.  руб. Вторичка за  год  подорожала существеннее  — с  84  тыс.  руб. за  усреднённый квадратный метр до  96  тыс.  руб. Эксперт прогнозирует, что  до  конца года рост продолжится, потому что, в  частности, растут цены на  стройматериалы.

Однако сказать, будет ли  и  дальше дорожать вторичное жильё, она  затрудняется. «С одной стороны, ценовой разрыв между стоимостью квадратного метра первички и  вторички всё ещё остаётся существенным  — 23  тыс.  руб. С  другой стороны, новостройки практически всегда покупают по  льготным программам, а  ставки при  покупке готового жилья в  среднем по  рынку поднялись до  15% годовых и  выше. Чем  выше ставка, тем  выше размер ежемесячного ипотечного платежа, тем  выше финансовая нагрузка на  заёмщика. Это  будет сдерживающим фактором в  ценообразовании готового жилья»,  — рассуждает Анастасия Гилёва.

Предпосылок для  снижения цен  на  новостройки нет, уверены в  «ПАН Сити Групп». Себестоимость строительных материалов и  затраты на  сопровождение проектного финансирования растут пропорционально увеличению ключевой ставки. «По нашим прогнозам, цены до  конца года будут планомерно расти в  пределах ожидаемой инфляции, ориентировочно на  2—3% в  квартал»,  — отмечают аналитики компании.

Несмотря на  разрыв стоимости вторичного и  первичного жилья, Анастасия Гилёва прогнозирует, что  до  конца года доля ипотеки на  покупку готовых квартир увеличится с  20  до  30% или  даже 40%. Она  связывает это  с  сезонной спецификой рынка недвижимости. «Как бы  ни  были высоки ставки по  ипотеке на  вторичном рынке, готовые квартиры всё равно будут приобретать. Тем  более сегодня заёмщики хорошо осведомлены о  таком продукте, как  рефинансирование. Многие планируют уменьшить ставку по  своему жилищному займу сразу, как  только появится такая возможность»,  — рассуждает эксперт.

При  этом общее количество сделок с  недвижимостью до  конца года за  счёт эффекта «высокого сезона» тоже вырастет, уверена Анастасия Гилёва.

В  «ПАН Сити Групп» прогнозируют стабильный спрос до  конца года.