Развитие в комплексе

Эксперты обсудили перспективы применения механизма КРТ

  Константин Долгановский

Одна из  секций Камского форума, состоявшегося в  Перми на  прошлой неделе, была посвящена теме комплексного развития территорий (КРТ). Возможность обсудить её привлекла девелоперов из  множества регионов России.

В  настоящее время Минстрой России рассматривает КРТ  как  наиболее перспективный инструмент строительства жилья в  стране. Оно  направлено на  оптимизацию использования территорий, создание благоприятных условий для  развития инфраструктуры, решение проблемы аварийного жилья. Кроме того, механизм КРТ  заключается в  интеграции ранее не  используемых территорий, таких как  бывшие промышленные и  производственные зоны, в  городскую среду. Это  позволяет улучшить качество жизни граждан и  создать более привлекательный инвестиционный климат.

КРТ  это  относительно новый механизм строительства жилья: Госдума приняла соответствующий закон лишь в  декабре 2020 года. По  данным исполнительного директора ГК  «Железно» Юрия Перминова со  ссылкой на  Минстрой России, в  настоящее время во  всех субъектах РФ  в  работе находится около 950  проектов  КРТ. Общий объём земли в  этих проектах составляет 24  тыс. га, а  ожидаемый объём застройки составляет 166  млн  кв. м, из  них  122  млн  кв. м  — объём жилой площади.

В  настоящий момент уже  реализуются договоры о  КРТ  на  372  территориях общей площадью 8,7  тыс.  га. Суммарный потенциал этих проектов составляет 60  млн  кв. м, в  том  числе 44  млн  кв. м  жилой площади. Из  309  заключённых договоров о  КРТ  143  подписаны по  результатам торгов, 144  — по  инициативе правообладателя. Ещё 22  договора заключил  ДОМ.РФ.

Одной из  тем, наиболее часто обсуждавшихся на  секции, посвящённой КРТ, был  вопрос взаимодействия власти и  застройщиков.

Согласно федеральному законодательству, существует перечень нормативных актов, которые обязательно должны быть разработаны в  каждом субъекте: их  около десятка. И  ещё 23  нормативных акта субъект имеет право принять для  конкретизации федеральных правил реализации  КРТ.

Такой подход, с  одной стороны, даёт регионам возможность определять правила игры на  своей территории. Но  с  другой  — требует от  застройщиков дополнительных временных затрат на  то, чтобы сориентироваться в  законодательстве каждого региона. Поэтому, по  мнению руководителя направления по  взаимодействию с  органами государственной власти ООО  «Самолёт-Регионы» Татьяны Горх, необходима большая унификация нормативной базы. Например, документы, касающиеся порядка определения границ КРТ  или  сроков проведения собрания собственников МКД, от  региона к  региону практически не  отличаются, отмечает  она. А  где-то даже на  территории федеральных округов они  абсолютно схожи. Здесь есть смысл установить правила на  федеральном уровне  — там, где  они  не  столь существенны для  реализации проекта.

Ещё одно предложение застройщиков касается расширения перечня территорий, на  которых возможна реализация механизма  КРТ. По  словам Татьяны Горх, в  их  число могут быть включены территории, застроенные индивидуальными жилыми домами. Эксперт отмечает, что  подобные территории часто встречаются в  крупных городах и  даже столицах регионов и  не  только не  способствуют развитию городской среды, но  зачастую создают неблагоприятный имидж. Однако в  текущей редакции Градостроительного кодекса обязательным условием принятия решения о  КРТ  жилой застройки является наличие аварийного многоквартирного дома или  дома, который соответствует критериям, установленным в  субъектах  РФ. Только в  такие проекты индивидуальные жилые дома или  садовые домики могут включаться в  качестве довеска, как  дополнительные объекты.

По  словам Ленара Газизова, директора ООО  СЗ  «УнистройПермь», согласование проекта КРТ  с  властями занимает минимум год, а  иногда тянется и  до  трёх  лет. Кроме того, в  проектах КРТ  риски выше по  сравнению с  точечной застройкой, особенно если это  касается застроенных территорий  — как  жилых, так  и  нежилых. Это  связано как  с  большей длительностью реализации проекта, так  и  с  большим объёмом вложений на  первоначальном этапе, говорит Татьяна Горх.

По  её словам, в  нескольких регионах созданы координационные центры, кое-где они  называются «штабы по  реализации проектов КРТ», в  них  входят сотрудники исполнительных органов госвласти, органов местного самоуправления, от  которых зависит принятие множества решений. Они  касаются изъятия, расселения, предоставления прав на  земельные участки, утверждения документации по  планировке территорий и  т.  д. Также в  эти  штабы входят представители ресурсоснабжающих организаций. По  словам эксперта, этот подход обеспечивает прямые коммуникации между всеми участниками проекта и  контроль со  стороны высшего руководства субъекта.

По  словам министра по  управлению имуществом и  градостроительной деятельности Пермского края Ларисы Ведерниковой, в  Пермском крае работа организована на  площадке минимущества, где  проводятся совещания по  протоколу со  сроками. «Мы приглашаем на  совещание абсолютно всех коллег, застройщиков, чтобы принять определённое решение и  не  тормозить проект»,  — сказала  она.

В  свою очередь и  региональные власти устанавливают свои требования к  застройщикам, претендующим на  реализацию  КРТ. В  частности, критерии касаются опыта строительства жилья определённого объёма. Власти объясняют это  желанием избежать части проблем при  реализации КРТ, а  небольшие застройщики считают такие меры заградительными и  видят в  них  потенциал для  отсечения части компаний от  участия в  проектах.

По  словам начальника отдела КРТ  департамента земельных отношений и  градостроительства администрации города Тюмени Екатерины Чистяковой, в  скором времени при  участии Минстроя предполагается создание единого общероссийского чёрного списка девелоперов, получивших право заключить договор о  КРТ, но  не  реализовавших  его. Уже  сейчас в  Тюменской области принят нормативный акт, допускающий к  аукциону только тех  застройщиков, которые в  течение двух предшествующих лет  не  отказывались от  заключения договора о  КРТ. Это  правило было закреплено после того, как  застройщик, выигравший аукцион, не  подписал договор о  КРТ  в  течение отведённых законом 30  дней. В  результате развитие территории затянулось на  четыре месяца.

Одним из  факторов, влияющих на  использование механизма КРТ, является синхронизация застройки и  планов региона по  развитию коммунального комплекса. По  словам Татьяны Горх, зачастую необходимо проведение мероприятий по  реконструкции подающих устройств, по  переустройству сетей, территория обязательно должна быть обеспечена социальными объектами, улично-дорожной сетью. Без  этого проект КРТ  не  получится.

«В нашем опыте есть такие примеры, когда регион, который заинтересован в  реализации крупного проекта, специально включает в  свои отраслевые программы те  мероприятия, которые должны быть реализованы в  границах комплексного развития. Речь идёт о  программе «Дальневосточный квартал»  — это  аналог КРТ  на  Дальнем Востоке»,  — говорит эксперт .

По  словам Ларисы Ведерниковой, в  Пермском крае эта  работа ведётся. В  частности, перечень площадок, планируемых под  КРТ, отправлен в  министерство тарифного регулирования, для  того чтобы синхронизировать с  ним  планы развития сетей.

В  то  же  время решения региона не  должны полностью определяться желаниями девелоперов, считает советник губернатора Пермского края по  вопросам строительства Павел Черепанов. «Если город и  край понимают, что  соразмерность полученного в  конце результата имеет смысл освоения площадки, то  будем делать всё для  того, чтобы она  осваивалась. Но  мы  уже  столкнулись с  необдуманными решениями застройщиков. Пример: есть площадка, которая потребует вложений в  инфраструктуру примерно 1,5 млрд  руб. Есть ли  смысл её развивать с  точки зрения края и  города? Здесь ключевым параметром должно быть то  благо, которое создаётся застройщиком, развивающим конкретный район. Создавать излишнюю инфраструктуру в  регионе финансово затратно, есть и  другие социальные направления, которые требуют вложения средств. Давайте сначала анализировать, а  что  это  повлечёт за  собой, а  потом уже  принимать решение, двигаться или  не  двигаться в  этом направлении»,  — заявил Черепанов.

Если говорить о  социальной инфраструктуре, то  эксперты форума отметили, что  её создание несёт для  самих девелоперов не  только затраты, но  и  возможность увеличения выручки. По  словам Юрия Перминова, наполнение территории событийными мероприятиями и  активностями позволяет создать бренд и  узнаваемость, а  также вовлекает будущих жителей в  развитие этих территорий и  повышает темп продаж. Алексей Скрипкин, генеральный директор филиала «Девелопмент-Юг» в  Перми, также привёл пример, когда в  одном из  комплексов компании школа стала фактором, привлекающим покупателей и  увеличивающим выручку застройщика.