Комитет гордумы решил пока не выносить на «пленарку» проект по высотности и плотности застройки

Комитет по вопросам градостроительства, планирования и развития территории Перми пока отложил вынесение на пленарное заседание гордумы, которое состоится 27 августа, проекта решения «О внесении изменений в  Правила землепользования и  застройки (ПЗЗ) города Перми, утверждённые решением Пермской городской думы от  26.06.2007 №143».

Как заявил председатель комитета Алексей Дёмкин, проект был внесён в нарушение регламента 19 августа, члены комитета, эксперты управления экспертизы и аналитики, а также Контрольно-счётной палаты физически не успели его изучить. Без этого комитет не может направлять проект на пленарное заседание гордумы.

При этом проект всё же обсудили, и главной темой дискуссии послужили не сами изменения коэффициента плотности и высотности застройки, а пункт, по которому все ограничения застройщики могут легально обойти, если за свой счёт построят социальный объект (детсад или школу) или профинансируют его строительство.

Напомним, департамент градостроительства и  архитектуры администрации Перми предлагает ограничить высотность застройки не  метражом, как  сейчас (сегодня ограничение высотности наложено только на  центральную часть города и  составляет 20  м), а  этажностью. Причём действовать она  будет на  всей территории города.

Помимо высотности устанавливается коэффициент плотности застройки (это  отношение площади всех этажей здания к  площади участка) в  зависимости от  зоны и  её расположения  — от  0,2 до  2,5. Так, ещё три  года назад застройщики возводили жилые дома, как  правило, с  коэффициентом плотности 4, сейчас же  она  составляет 2,5.

Все изменения, по мнению департамента, направлены на то, чтобы город соответствовал Генплану, а именно — низкоэтажная застройка в центре и сбалансированная на окраинах.

При этом горадминистрация признаёт, что существует большая проблема с обеспеченностью детсадами и школами. Проблему усугубляет то, что на их строительство не хватает финансирования.

По словам заместителя главы горадминистрации Ольги Немировой, только на обеспеченность школами при работе в одну смену дефицит средств составляет 26 млрд руб.

Отметим, ранее на встрече с застройщиками в Пермской торгово-промышленной палате начальник департамента градостроительства и  архитектуры Мария Норова озвучила статистику по  Перми: в  детсадах дефицит мест составляет 8,8  тыс., в  школах  — 28  тыс. При этом городской бюджет может «покрыть» только 2,4  тыс. мест в детсадах и 7,2  тыс. — в школах.

Строительное сообщество посчитало такой метод «решения проблемы» элементарным перекладыванием обязанности муниципалитета по обеспеченностью местами в соцучреждениях на девелоперов.

Несмотря на то что заключения КСП и управления экспертизы и аналитики нет, аудитор КСП Перми Юрий Шомполов высказал личное мнение:

«В проекте много моментов, которые сложно воспринимаются. Получается, что муниципалитет перекладывает свои обязанности на плечи бизнеса и общества. Это может создать опасный прецедент, потому что по подобной схеме можно зайти и на другие сферы. При этом нарушается Генплан, так как можно его не соблюдать, выполнив ряд условий. Считаю, что документ может привести к конфликту между властью, бизнесом и населением».

По мнению депутата Вероники Куликовой, в конечном счёте финансировать детсады и школы будут сами пермяки, потому что «застройщики не будут строить эти объекты себе в убыток, значит, цены на жильё вырастут, и получится, что, покупая квартиру, житель ещё и вкладывается в детсад или школу».

При этом Ольга Немирова признала, что совершенно не факт, что финансируемый девелопером соцобъект появится рядом со строящимся домом (то есть не обязательно, что дети, чьи родители купили в доме квартиру, будут ходить в садик, построенный в том числе на средства этого застройщика). А их появление будет зависеть от потребности в местах.

Алексей Дёмкин поинтересовался, с чем связана такая скорость вынесения вопроса на гордуму. Ольга Немирова ответила, что предписание минстроя требует внести изменения к 1 сентября. «И это последнее не исполненное нами предписание минстроя», — подчеркнула заместитель главы горадминистрации.

По мнению того же Дёмкина и члена комитета Михаила Бесфамильного, проект вносится несмотря на то, что не разработан порядок применения проекта на практике.

Члены комитета предположили, что, профинансировав строительство условной школы, застройщики смогут строить что угодно, что войдёт в противоречие с Генпланом.

«Получается, устанавливаются чёткие правила игры, но заплатив, ты легально их нарушаешь», — отметил депутат Владимир Молоковских.

«Будут ли какие-то критерии обхода застройщиком ограничений, или заплатив за соцобъект, он сможет построить что угодно в любом объёме?» — поинтересовался Михаил Бесфамильный.

Ольга Немирова ответила, что критерии и порядок «исключения из правил» должны быть разработаны до 1 декабря.

«Логичнее было бы вносить в думу проект изменений в ПЗЗ и критерии одновременно», — заметил Алексей Дёмкин.

Отметим, что ранее представители департамента градостростроительства и архитектуры озвучивали критерии, по которым застройщика «попросят» поучаствовать в социнфраструктуре: в  случае если потребность в  местах в  детсадах на  застраиваемой территории составляет 240  мест и  более, а  потребность в  местах в  школах  — от  825  и  выше, то  застройщик обязан построить «отдельно стоящее или  встроенно-пристроенные помещения». Если аналогичная потребность составляет для  детсадов менее 240  мест, а  для  школ  — менее 825, то  застройщик может не  возводить эти  объекты, а  профинансировать их.

Тем не менее пока не озвучены критерии, до каких пределов застройщик может отступать от новых правил.

Михаил Бесфамилиьный обратил внимание на потенциальное возникновение ещё одной проблемы в случае применения изменений в ПЗЗ: фактически для строителей «закрываются» территории, где сейчас возводится большинство всех многоквартирных домов.

По его мнению, это напрямую скажется на уменьшении объёма строительства, что, в свою очередь, не позволит выполнить нацпроект по доступному жилью. Напомним, через пять лет в крае должно ежегодно возводиться на 60% кв. м больше, чем сейчас.

«Решить проблему можно будет единственным способом — вовлечённостью дополнительных земель», — отметил депутат.

В итоге проект решено пока не выносить на пленарное заседание, а дождаться заключения экспертов (прокуратура также пока не оформила своё отношение к изменениям, — прим.). Вернуться к нему планируется во вторник, 27 августа, до начала пленарного заседания Пермской городской думы.

«Для нас важно, чтобы данный механизм был максимально понятным, прозрачным и согласованным с представителями профессионального сообщества. Поэтому мы приглашаем застройщиков и депутатов городской думы принять участие в разработке этого документа», — резюмировала Ольга Немирова.

Справка: согласно проекту изменений в ПЗЗ, в  зонах Ц-1 (зона общегородского делового центра) и  Ц-2 (зона обслуживания и  деловой активности местного значения) предельная высота будет 10  этажей. В  зонах Ц-3 (зона центра деловой, производственной и  коммерческой активности), Ц-4 (зона центра обслуживания рекреационных территорий), Ц-6 (зона коммерческой застройки непроизводственного назначения) и  ЦС-2 (зона высших, средних специальных учебных заведений и  научных комплексов) высотность зданий должна будет составлять не  более шести этажей. В  зоне ЦС-3 (зона спортивных и  спортивно-зрелищных сооружений)  — не  более четырёх этажей, ЦС-4 (зона религиозных объектов)  — не  более двух этажей.

Что  касается жилых зон, которые относятся, как  правило, к  спальным районам, то  они  также подвергаются жёсткой регламентации. Так, зону Ж-1 (многоэтажная жилая застройка четыре этажа и  выше) вообще планируется поменять на  зону Ж-1 (многоэтажная и  среднеэтажная жилая застройка) и  установить высоту зданий в  10  этажей.

Для  зоны Ж-2 (среднеэтажная застройка) устанавливается ограничение в  восемь этажей. Зону Ж-3 (смешанная застройка) предлагается ограничить по  высоте четырьмя этажами, а  зоны Ж-4 и  Ж-5 (индивидуальная жилая застройка)  — тремя.

Публичные слушания по  данному вопросу состоялись с  25  июня по  2  июля, предложения и  замечания принимались  до  22  июля. 19 августа на  комиссии все  предложения были озвучены . Правда, только от  непосредственно зарегистрированных участников слушаний. Таковых оказалось 22, и  они  внесли 35  правок. Семь из них были одобрены и должны быть включены в итоговый проект, 28, соответственно, отклонены.