Драйверы спроса. Эксперты обсудили тенденции на рынке ипотечного кредитования в Прикамье

В I квартале 2023 года банки выдали жителям Пермского края более восьми тысяч ипотечных жилищных кредитов (ИЖК) на сумму 22,4 млрд рублей. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года количество ИЖК сократилось на 8%, при этом прирост объема выданных кредитов составил 4%. Как сообщили Business Class в пресс-службе отделения Банка России по Пермскому краю, за год средняя сумма ипотечного займа в регионе увеличилась на 13%. По состоянию на март 2023 года она составила 2,8 млн рублей. По мнению экспертов, поддержку спроса на покупку жилья должны оказать уже принятые Правительством России меры: увеличение на 11,9% материнского капитала, продление льготной ипотеки до июля 2024 года, а также изменение критериев семейной ипотеки, что позволит расширить круг заемщиков.

«В 2023 году Центробанк (как и ведущие кредитные организации региона) ожидает дальнейшего восстановления и роста рынка ИЖК, в том числе благодаря продлению программ льготного ипотечного кредитования и смягчению условий выдач по программам ипотеки с господдержкой для отдельных категорий граждан. Программы будут способствовать развитию ипотечного рынка, а главное – позволят улучшить жилищные условия граждан», – прокомментировали в пресс-службе Отделения Банка России по Пермскому краю.

Программа льготной ипотеки продлена до 1 июля 2024 года. С этого года она доступна для покупки квартиры в новостройке, земельного участка под строительство или возведения частного дома под 8% годовых. Максимальный размер ипотечной ссуды на эти цели в Прикамье составляет 6 млн рублей, первоначальный взнос – не менее 15%.

«Благодаря «семейной ипотеке» воспользоваться сниженной ставкой теперь могут, в том числе, семьи с двумя и более несовершеннолетними детьми, вне зависимости от даты их рождения. Кроме того, у отдельных категорий населения, таких как семьи с детьми-инвалидами, появилась возможность приобретения жилья на вторичном рынке. Особенно это актуально для территорий с крайне низким уровнем вводимого нового жилья. Нововведения поддержат и мобилизованных жителей Пермского края в сегменте индивидуального жилищного строительства», – добавили в пресс-службе Отделения Банка России по Пермскому краю.

В начале 2023 года доля сделок с недвижимостью, приобретаемой в ипотеку, составила около 70%, при покупке квартир в новостройках – 80%, на вторичном рынке – 60-65%, отметила руководитель Абсолют Банка в Перми Анастасия Гилева. «Пермяки в последние 2-3 года все чаще покупают в ипотеку дома с землей. В среднем стоимость таких объектов в регионе достаточно высока, в марте она составляла более 6 млн рублей. Купить загородную недвижимость без привлечения заемных средств для большинства проблематично или вовсе невозможно. Поэтому распространение госпрограмм с дополнительно субсидированными ставками на дома с землей и таунхаусы – очень важное преимущество, которое значительно расширяет круг потенциальных покупателей. У нас можно купить такие объекты не только в рамках собственных программ, но и по госпрограмме и семейной ипотеке. Количество заявок по сравнению с прошлым годом выросло в 1,5 раза. Дом с землей или таунхаус должен находиться в регионе присутствия банка, быть частью типовой застройки (например, коттеджного поселка) с наличием основных коммуникаций. Продавцом обязательно должно быть юридическое лицо или ИП, иначе это будет уже вторичная недвижимость и под условия госпрограмм не подойдет. В Абсолют Банке по факту нет ограничений по площади земельного участка: важно, чтобы дом (или его проект) не был постройкой из дерева или каркасных конструкций. Допустим абсолютно любой уровень строительной готовности», – пояснила эксперт.

По словам Анастасии Гилевой, еще один тренд – ипотека на коммерческую недвижимость. Количество заявок на ипотеку на помещения для розничных магазинов, пунктов выдач товаров, кафе, салонов и просто под сдачу в аренду выросло в кредитной организации в 2023 году в разы. «Наибольший интерес вызывают помещения в новостройках, потому что там есть современная инфраструктура, качественные коммуникации, а также объект проще переделать под свои нужды. Также жителям Пермского края по-прежнему интересны инвестиционные сделки. Их доля – около 10%», – добавила она.

Генеральный директор АО «СтройПанельКомплект» Виктор Суетин считает, что ипотека, особенно со сниженной ставкой, остается в регионе драйвером спроса на покупку жилья. «Процент ипотечных сделок в сегменте новостроек держится на высоком уровне. Спад и подъем спроса также может регулироваться событиями на рынке. Для каждой семьи приобретение квартиры – значимый расход для бюджета. Конечно, все стараются максимально использовать все возможности оптимизации затрат. Льготная ипотека – необходимый инструмент. И то, что рынок переживает экономические изменения достаточно плавно, без резких падений, говорит о его эффективности. Программа льготной ипотеки в комплексе с дополнительными финансовыми инструментами, которые предлагает застройщик, делает покупку новостройки наиболее привлекательной в сравнении со вторичным жильем. Кроме того, на это решение влияют и характеристики продукта. Сегодня покупатель во всех классах жилья ищет определенные показатели комфорта, и требования к выбору места проживания достаточно высоки. Новостройки этим ожиданиям отвечают. В дальнейшем все будет завесить от ключевой ставки. Я не ожидаю ее снижения, но хотелось бы, чтобы она сохранялась. В связи с последними ограничительными изменениями сложно давать прогнозы. Покупатели активно пользовались этими программами, сейчас будет вновь период адаптации рынка», – поделился он.

Г-н Суетин добавил, что рекордные объемы ввода жилья пока дают возможность клиентам выбирать из большого количества предложений на рынке: «Сейчас квартиры можно приобрести уже в готовом, сданном доме. Например, 2-3 года назад, как правило, при готовности объекта на 30% все квартиры в нем уже были проданы. Поэтому выбор в пользу новостроек очевиден как с точки зрения программ покупки, так и по характеристикам квартир».

Эксперт рынка недвижимости, брокер Игорь Юфарев согласился с коллегами, что программы льготного ипотечного кредитования сильно влияют на рынок недвижимости: «Без них было бы несладко, потому что по факту в Перми стоимость строящегося жилья выше, чем вторичного. Мы постоянно объясняем людям в чем выгода покупки квартиры в новостройках: платежи в два и более раз меньше. Клиенты изначально не всегда готовы принять решение о покупке жилья в новостройке, так как не могут ждать полгода-год пока сдадут дом. Когда конкретно рассчитываем выгоду, то многие соглашаются».

Банк России ведет работу по минимизации возможных рисков на рынке ипотечного кредитования от застройщиков под околонулевые ставки, которые могли доходить до 0,1%. При этом стоимость квартиры возрастала на размер выпадающих доходов банка по процентам, которые им компенсируют девелоперы, увеличивая при этом стоимость квадратного метра. По таким программам стоимость жилья для конечного потребителя становилась значительно выше. Как считают в Банке России, это является фактором роста долга и общей закредитованности граждан в ипотечном сегменте.

«Банк России неоднократно отмечал, что данная схема, которая искусственно завышает цену объектов жилой недвижимости по отношению к ее объективной рыночной оценке и, соответственно, увеличивает объем ипотечного кредита для гражданина, несет в себе значительные дополнительные риски как для заемщиков, так и для банков. К примеру, при продаже квартиры ее цена может оказаться ниже, чем при покупке в кредит в рамках данных программ. В связи с этим Банк России ужесточил регулятивные требования по кредитам под околонулевые ставки, что должно несколько охладить спрос в 2023 году и способствовать замедлению роста цен. Мера начала действовать с 1 мая текущего года», – прокомментировали в пресс-службе Отделения Банка России по Пермскому краю.

Игорь Юфарев считает решение Банка России правильным, но, по его словам, оно не сильно окажет влияние на рынок: «Девелопер заведомо закладывает в стоимость объекта цену процентов на кредит. Мы все понимаем, что когда появятся рыночные ставки, которые не будут субсидироваться государством, то может получиться ситуация переоценки квартир, что приведет к снижению их стоимости. В цене объекта не будет той суммы,которую закладывает застройщик, чтобы компенсировать проценты банку. В случае невозможности выплаты долга клиентом у кредитной организации появятся неликвидные активы, которые в большом количестве могут привести к неприятным ситуациям».